Viviendas de Obra Nueva en la Costa del Sol

Al comprar una vivienda de obra nueva (“sobre plano”), el promotor de facilitará la siguiente información:

• Los datos de inscripción de la empresa constructora en el Registro Mercantil.
• Planos generales y detallados de la vivienda.
• Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones.
• Una memoria de las calidades.
• El precio total y la forma de pago.

Toda la documentación de publicidad (anuncios, folletos…) que se le entrega sobre la vivienda de obra nueva debe guardarla, ya que la constructora está obligada a cumplir con lo que ofertó en ella.

Para adquirir una vivienda de obra nueva, deberá realizar una reserva a su favor hasta la realización del contrato de compraventa. Esta reserva se realiza entregando una suma de dinero en concepto de señal o Arras.

Si decide no realizar la compra del inmueble, normalmente, perderá la cantidad entregada en concepto de señal.

También puede comprometerse a entregar ciertas cantidades de dinero de forma periódica mientras se construye la vivienda hasta la firma del contrato de compraventa. Estas cantidades de dinero se descontarán del importe final de la misma.

Las cantidades que entrega de forma periódica a cuenta para la compraventa de la vivienda, deben estar garantizadas por los promotores mediante un seguro o aval.

En el contrato de compraventa que se celebra entre el comprador y el promotor, debe constar al menos de los siguiente:

• Los datos de las partes tanto del comprador como del vendedor.
• Si tienen la capacidad legal necesaria para celebrar el contrato.
• Identificación de la vivienda: superficie, lindes, posibles anejos (garaje, trastero…)
• El plano de la vivienda y la memoria de calidades.
• El precio y las condiciones de la adquisición.
• También figurará el importe de los impuestos que habrán de satisfacerse.
• La fecha de entrega de la vivienda y la penalización que el constructor debe satisfacer al comprador por cada mes de retraso respecto a la fecha prevista para la entrega.
• Firma de las partes que contratan (comprador y vendedor).

Si no se ha realizado con anterioridad, a la firma del contrato, se le deberá entregar la siguiente documentación:

• Descripción de la vivienda y del edificio en que se encuentra, así como las zonas comunes y servicios accesorios.
• Plano de la vivienda y de dónde está localizada. Trazado de redes eléctricas, de agua, gas y calefacción y las garantías de las mismas, así como las medidas de prevención de incendios del edificio.
• Materiales empleados en la construcción de la vivienda.
• Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que necesiten algún cuidado especial y sobre la evacuación del inmueble en caso de emergencia.
• Datos de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o mención de que no se haya inscrita en el mismo.
• Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de la vivienda y Cédula Urbanística o certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas del suelo.

Generalmente, la entrega de las llaves se realiza a la firma de la Escritura Pública de compraventa de la vivienda otorgada ante Notario.

Probablemente, es habitual no disponer de la totalidad del precio del inmueble, así que se solicita un préstamo hipotecario del que deberá informarse bien de las condiciones del préstamo comparando entre diferentes entidades antes de firmar.

Entre la tasación de la casa, el notario, el registro y los correspondientes impuestos (IVA, AJD, ITP…), los expertos recomiendan tener unos ahorros de entre un 10% y un 15%, dependiendo de la CCAA, del precio de la vivienda.

Los gastos e impuestos al adquirir una vivienda de obra nueva son:

* Los impuestos

• El I.V.A. (Impuesto sobre el Valor Añadido): Para la adquisición de una vivienda de nueva construcción y es del 10%, para VPO es del 4%.
• A.J.D. (Actos Jurídicos Documentados): Se abona cada vez que se suscribe, por ejemplo, un documento notarial. Su importe dependerá del precio de la vivienda que se haga constar en la Escritura Pública, variará entre un 0,5% y 1,5%.

*Los gastos

• Notariales por la redacción de la escritura pública de compraventa de vivienda. El importe dependerá del precio de la vivienda y de los folios en los que se extienda la escritura. Los aranceles están regulados por el Estado están entre 600 y 875 euros, dependiendo del precio del inmueble.
• Del Registro de la Propiedad por la inscripción de la escritura pública de compraventa. Para inscribir la compraventa, debe acompañar al original de la escritura, los resguardos de haber liquidado los impuestos correspondientes. Los honorarios están fijados por normativa y dependen directamente del precio del inmueble, aunque suelen situarse entre 400 y 650 euros.

En cuanto te faciliten las llaves, es recomendable que le eches un vistazo a la vivienda para detectar posibles defectos, para que puedas reclamar y solicitar la reparación ya que dispones de los siguientes plazos para las reclamaciones:

• El primer año para reparar problemas en acabados, pintura, instalación eléctrica, etc.).
• Hasta 3 años reclamar por defectos que empeoren las condiciones de habitabilidad de la vivienda (humedades…)
• Y, por último, hasta 10 años para defectos que afecten a la estructura del inmueble.

Al comprar un inmueble de obra nueva, podrá reclamar la reparación de los desperfectos siempre que se presenten dentro de los 2 años del periodo de garantía. Para obtener más información, póngase en contacto con un abogado para que le guíe en la forma de hacerlo y como presentarlo.

El promotor deberá facilitarle la Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación, en el cuál se hace constar que el inmueble cumple con las condiciones necesarias para su uso de vivienda.

En general, la mayoría de las viviendas de obra nueva no se encuentran tan céntricas como las casas usadas permitiendo a éstas revalorizar su precio por su localización.

Sin embargo, las casas de obra nueva al estar alejadas de centros urbanos, disponen de más aparcamiento, menor nivel de ruido, más tranquilidad y una mejor calidad de vida.

Al tratarse de viviendas de obra nueva, están listas para entrar a vivir sin necesidad de hacer reformar en su interior al contrario con lo que puede pasar en una vivienda usada.

Los pisos de obra nueva suelen construirse en un recinto que cuenta con jardines, zona infantil, piscina, área deportiva y algunos extras más que aportan mayor comodidad.

Actualmente, la mayor parte de las viviendas de obra nueva construidas cuenta con trastero y plaza de garaje, lo que significa una gran ventaja con respecto a las viviendas usadas.

Debido a que éstas viviendas de nueva construcción se rigen por las nuevas leyes en materia de eficiencia energética, permiten obtener energía de manera más eficiente bajando las emisiones de CO2 y un ahorro en nuestras facturas de electricidad, gas, etc.